Hoe verder met de gebruiksovereenkomst na ontruimingsvonnis?

Regelmatig krijg ik van medewerkers van woningcorporaties vragen over gebruiksovereenkomsten, ook wel ‘Laatste kans overeenkomsten’ genoemd. Een Laatste kans overeenkomst is een overeenkomst, een afspraak tussen verhuurder en huurder in het kader van het voorkomen van een ontruiming. Woningcorporaties maken steeds vaker gebruik van dit middel. Maar hoe zet je een Laatste kans overeenkomst effectief en op de juiste manier in?

De afgelopen jaren hebben we het aantal ontruimingen in Nederland zien dalen. De Laatste kans overeenkomst heeft daarin zeker bijgedragen. Een ontruiming is ingrijpend en onomkeerbaar en het voorkomen daarvan past in het beleid van woningcorporaties. Woningcorporaties doen er goed aan rond een Laatste kans overeenkomst een Laatste kans beleid te formuleren, waarbij wordt aangegeven in welke gevallen een Laatste kans overeenkomst wordt toegepast. Een laatste kans is overigens een gunst en geen recht waarop de huurder zich kan beroepen, zo oordeelde de kantonrechter in Utrecht (LJN: BT2923, sector kanton Rechtbank Utrecht)

Een woningcorporatie staat ook niet alleen in dit verhaal. Een huurder met betalings- of andere problemen wordt doorgaans bijgestaan door de gemeente, die de schuldhulpverlening sinds 2012 in haar takenpakket heeft. Een woningcorporatie doet er dan ook goed aan op dit gebied samen te werken met haar netwerkpartners.

Huurachterstand en vonnis

Wanneer een huurder een huurachterstand laat ontstaan van 3 maanden of meer, dan heeft een verhuurder de mogelijkheid deze vordering bij de rechter neer te leggen en een vonnis te vragen. In het vonnis wordt de huurder in de regel veroordeeld tot betaling van de huurachterstand en bijkomende kosten. Ook wordt in het vonnis de huurovereenkomst ontbonden (lees: beëindigd) en moet de huurder de woning ontruimen. Doet hij dit niet, dan zal de woning met behulp van een deurwaarder worden ontruimd.

Een vonnis en dan?

Wanneer er vonnis is gewezen en de ontbinding is uitgesproken, is er geen huurovereenkomst meer. Wat is dan de wettelijke grondslag of op basis waarvan de ex-huurder in de woning blijft? Met andere woorden: als hij geen huurder meer is wat is dan zijn status? De wetgever is daarin niet geheel duidelijk en over het algemeen wordt aangenomen, dat hij op dat moment vervalt tot gebruiker van de woning. De wetgever geeft de verhuurder dan wel de mogelijkheid om de huur ook na de beëindiging van de huurovereenkomst te blijven vorderen. Dit heet dan geen huur meer. Zolang de huurder het gehuurde (onrechtmatig) onder zich houdt, kan de verhuurder de vergoeding vorderen die gelijk is aan de huur. Of wanneer deze meer is, ook dit meerdere (zie artikel 7:225 BW). Die (maandelijkse) schadevergoeding wordt als het goed is ook in de procedure gevorderd en komt uiteindelijk ook in het vonnis terecht. De huurder moet de (maandelijkse) schadevergoeding betalen, zolang hij de woning niet ontruimt.

Het vonnis en de gevolgen

Is er na het vonnis een (wettelijke) mogelijkheid om de ex-huurder in de woning te laten en niet te ontruimen, zonder dat het recht op een ontruiming wordt prijsgegeven? Ja, die mogelijkheid is er. De wetgever maakt het mogelijk, dat na het einde van de huurovereenkomst de ex-huurder het gebruik van de woning met goedvinden van de verhuurder behoudt Artikel 7:230 BW luidt:

“Indien na afloop van een huurovereenkomst de huurder met goedvinden van de verhuurder het gebruik van het gehuurde behoudt, wordt daardoor, tenzij van een andere bedoeling blijkt, de overeenkomst, ongeacht de tijd waarvoor zij was aangegaan, voor onbepaalde tijd verlengd.”

Ongeacht de tijd kan de overeenkomst voor onbepaalde tijd worden verlengd. Eigenlijk heeft de wetgever in dit wetsartikel de situatie omschreven, dat na afloop van de huurovereenkomst de verhuurder de huurder nog een tijd in de woning laat om diverse redenen. In die situatie wordt het dan wel de vraag of, wanneer die periode (te) lang duurt er niet stilzwijgend een nieuwe huurovereenkomst ontstaat. In de toelichting op dit wetsartikel heeft de wetgever ons een beetje geholpen hoe te kijken naar het voortgezet gebruik na een ontbinding van een huurovereenkomst. De wetgever heeft destijds aangegeven: “De bepaling (toevoeging SHO: 7:230 BW) belet niet dat een huurder na ontbinding van de huurovereenkomst nog enige tijd het gebruik van het gehuurde behoudt met het vonnis als stok achter de deur dat hij zich aan het vonnis houdt.”(zie Kamerstuk 1999-2000, 26089, nr. 6, p. 36).Kortom de wetgever verwijst hier naar het gedeelte in dit artikel “tenzij van een andere bedoeling blijkt”. De andere bedoeling is dan de wettelijke basis voor de Laatste kans overeenkomst.

 Afspraken maken met ex-huurder over voortgezet gebruik?

Veel woningcorporaties kiezen ervoor om na vonnis tot ontbinding en ontruiming geen nadere (schriftelijke) afspraken te maken over het voortgezet gebruik door de huurder. Dat is echter niet verstandig. Overeenkomsten zijn er om duidelijkheid te geven. Wanneer er in een vonnis de huurovereenkomst is ontbonden en de huurder gehouden is de woning te ontruimen, dan dient op zijn minst door de verhuurder helderheid te worden gegeven wat er met het vonnis gaat gebeuren. Wil de verhuurder de ex-huurder nog (enige tijd) behouden, maar ook het recht behouden de woning alsnog te kunnen ontruimen – wanneer bijvoorbeeld betalingsafspraken niet worden nagekomen – dan zal de verhuurder daarover dan wel heldere afspraken moeten maken. Het gevaar is namelijk, dat wanneer de verhuurder geen heldere afspraken maakt, zij het recht verspeelt om alsnog te mogen ontruimen. Wordt dit niet gedaan dan kan dit uiteindelijk in het nadeel van de verhuurder worden uitgelegd. Zij kan het vonnis dan niet meer executeren en niet tot ontruiming overgaan. Geen heldere afspraken, betekent dat een huurder zich al snel kan beroepen op de situatie van artikel 7:230 BW en zich kan beroepen op huurbescherming. Het advies is dus dee bedoelingen schriftelijk vast te leggen, bij voorkeur in een Laatste kans overeenkomst.

 Wat neem je op in een Laatste kans overeenkomst?

In een Laatste kans overeenkomst wordt in ieder geval verwezen naar het vonnis tot ontbinding en ontruiming en dat de verhuurder met het maken van nadere afspraken het recht op uitvoering van dat vonnis niet prijsgeeft. Ook is het raadzaam te verwijzen naar en van toepassing te verklaren, de bepalingen uit de ontbonden huurovereenkomst en huurvoorwaarden. Ook al bestaan die niet meer, deze voorwaarden blijven belangrijk voor de afspraken in de gebruiksovereenkomst. Verder kan er in de gebruiksovereenkomst een regeling worden opgenomen voor de afbetaling van de huurschuld, naast de lopende huur. Uiteraard vervalt de regeling bij het niet nakomen daarvan door de huurder. Het vonnis kan dan alsnog worden uitgevoerd. Vaak worden in een Laatste kans overeenkomst ook nog nadere bepalingen opgenomen, zoals het aanvaarden van financiële- of andere hulpverlening.

 De looptijd van een Laatste kans overeenkomst

Uitgangspunt is dat de verjaringstermijn van een vonnis 20 jaar is. Een ontbindings- en ontruimingsvonnis zou in principe ook 20 jaar geldig zijn. Betekent dit ook, dat een ontruimingsvonnis na 5 of 10 jaar nog geëxecuteerd mag worden? Is er op dat moment geen nieuwe huurovereenkomst ontstaan? Het kan bijvoorbeeld onredelijk zijn om na verloop van tijd nog gebruik te maken van een vonnis en daarmee de huurder voor langere tijd in onzekerheid te laten. Aan de andere kant, kan het voor een verhuurder van belang zijn om het vonnis zo lang mogelijk als stok achter de deur te houden. Achterliggende vraag is eigenlijk wat de bedoeling is van een dergelijke Laatste kans overeenkomst en wat partijen beogen in een voortzetten van de (huur/gebruiks)relatie? Een huurder zal een dak boven zijn hoofd willen en de verhuurder wil daarvoor betaald worden en een afbetalingsregeling voor de schuld. De verhuurder zal ook willen dat de gebruiksvergoeding betaald blijft worden en dat er rust komt in de betalingen. Veelal nemen verhuurders in een Laatste kans overeenkomst op, dat de ex-huurder hulp zoekt en meewerkt met het op orde krijgen van zijn financiën door middel van bijvoorbeeld budgetbegeleiding of beschermingsbewind. Een Laatste kans overeenkomst vereist in die zin dan ook – wil het kunnen slagen – dat er nauw wordt samengewerkt met onder andere de gemeente (schuldhulpverlening).

Gebruiksovereenkomst of huurovereenkomst?

Wat gebeurt er in zaken waar met de ex-huurder afspraken zijn gemaakt voor onder andere afbetaling van de huurschuld en de (ex)huurder heeft hieraan voldaan? Moet er dan naar de huurder iets gecommuniceerd worden en wat precies? In ieder geval is het juist om dit aan de huurder te bevestigen, maar ook aan te geven op welke wijze wordt verder gegaan. Maar kan de huurovereenkomst dan weer herleven? Nee, wanneer een huurovereenkomst is ontbonden kan deze niet automatisch herleven. Ontbonden betekent ook daadwerkelijk ontbonden. Wil er weer sprake zijn van een huurovereenkomst, dan zullen partijen deze opnieuw moeten vastleggen. Daarmee moet dan opnieuw de route van het passend toewijzen worden gevolgd. En dat levert voor woningcorporaties problemen op al is het maar vanwege de administratieve rompslomp.

Wanneer maakt dat iets een gebruiksovereenkomst of een huurovereenkomst is? De rechtspraak heeft hierover geoordeeld: “Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie (artikel 7:201 lid 1 BW). Bij de kwalificatie “huurovereenkomst” óf “gebruiksovereenkomst” is niet beslissend of de overeenkomst elementen bevat op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan, maar of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomst van dien aard is dat deze in zijn geheel beschouwd als huurovereenkomst kan worden aangemerkt (zie Hoge Raad 11 februari 2011, NJ 2012, 73). Daarbij dient overigens te worden bedacht dat het begrip “huur” in verband met de strekking van de huurrechtbepalingen – bescherming van degene die een zaak in gebruik heeft – ruim dient te worden genomen (zie ook gerechtshof Amsterdam 11 juni 2013, WR 2013, 103).”

In het zaak van de rechtbank Noord-Nederland ging het om de vraag of er sprake was van een gebruiksovereenkomst of huurovereenkomst. De gebruiksovereenkomst die in deze zaak was opgesteld ging in per 6 juni 2006, terwijl de opzegging van de overeenkomst werd gedaan in 2012, ruim zes jaar later. Volgens de kantonrechter kon niet meer gesproken worden van een situatie dat verhuurder de woning slechts tijdelijk in gebruik heeft gegeven. Er is sprake van een langdurig, bestendig gebruik van de woning door de huurder, dat alle kenmerken van een huurovereenkomst in zich bergt. Gelet op al het vorenstaande is er sprake van een huurovereenkomst.

Wat betekent dit voor de gebruiksovereenkomst na vonnis tot ontbinding en ontruiming? Ook daar kan na verloop van tijd een huurovereenkomst ontstaan. Waar ligt de grens? Helaas kan ik u die niet geven. In ieder geval meen ik dat die grens niet bij 1 jaar ligt, zoals door het Hof Den Bosch is genoemd. De belofte dat na een periode van 12 maanden zal worden bezien of er een nieuwe huurovereenkomst zal worden gesloten, kan of wordt doorgaans niet door woningcorporaties, waargemaakt. De regels voor passend toewijzen maken dit moeilijk, zo niet onmogelijk. Ik zie in de praktijk woningcorporaties er dan ook praktisch voor kiezen om in hun administratie de oude (ontbonden) huurovereenkomst te laten staan.

 Conclusies en aanbevelingen

Woningcorporaties doen er goed aan om na vonnis tot ontbinding en ontruiming goede en nadere schriftelijke afspraken te maken, indien zij de huurder onder voorwaarden willen handhaven in de woning. Niet noodzakelijk geldt, dat deze afspraken gebonden zijn aan een bepaalde periode, in ieder geval niet noodzakelijk aan de periode van een jaar. Een gebruiksovereenkomst wordt uiteindelijk weer een huurovereenkomst, echter aan de hand van de wet of rechtspraak kan niet worden vastgesteld waar het omslagpunt in tijd ligt. Dat zal afhangen van de omstandigheden van het geval. Om te voorkomen, dat wanneer dat omslagpunt is bereikt, bijvoorbeeld door een rechterlijke uitspraak, er sprake zou zijn van een huurovereenkomst zonder nadere voorwaarden, doet een woningcorporatie er goed aan dit in de gebruiksovereenkomst af te dichten en op te laten nemen en in dat geval minimaal van toepassing zullen de bepalingen uit de eerdere ontbonden huurovereenkomst en huurvoorwaarden.

Deze blog is geschreven door Steven Houweling, jurist bij Janssen & Janssen.

Rechter verbiedt ontruiming vanwege schending convenant

Auteur: André Moerman

In veel gemeenten hebben verhuurders convenanten gesloten met als doel ontruiming te voorkomen. Bij betalingsproblemen moet de huurder worden aangemeld zodat er hulpverlening kan worden ingeschakeld. De convenanten variëren van het aanmelden bij een beginnende huurachterstand (vroegsignalering), tot aan aanmelden wanneer een vonnis tot ontruiming is verkregen. Deze convenanten zijn niet vrijblijvend en de huurder kan zich er op beroepen wanneer niet volgens de afspraken is gehandeld. Zo leert ook de volgende uitspraak van de rechtbank Rotterdam.

Wat vooraf ging

Op 7 oktober 2016 heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ontbonden. Op dat moment betrof de huurachterstand € 2525. Het betrof een verstekvonnis, d.w.z. dat de huurder niet was komen opdagen. De huurder heeft verzet ingesteld tegen het verstekvonnis. De kwestie wordt dan opnieuw behandeld.
In het verstekvonnis heeft de rechter bepaald dat het vonnis (hetgeen meestal het geval is) ‘uitvoerbaar bij voorraad’ is. Dat betekent dat het aantekenen van beroep of verzet de tenuitvoerlegging van het vonnis niet opschort.
Om ontruiming te voorkomen heeft de huurder naast de verzetprocedure via een kort geding opschorting van de ontruiming gevorderd tot dat op de verzetprocedure wordt beslist. De huurachterstand is inmiddels opgelopen tot € 5046 (zo’n 7,5 maand huur).

Wat kan de rechter doen?

De verhuurder beschikt over een executoriale titel om tot ontruiming van de woning over te gaan. De ontruiming van de woning is gepland op 18 januari 2017.
In een executiegeschil kan de voorzieningenrechter de ontruiming slechts schorsen, indien:

  • er sprake is van een juridische of feitelijke misslag in het vonnis, of;
  • de huurder vanwege na het vonnis voorgevallen of aan het licht gekomen feiten in een noodtoestand komt te verkeren (niet als gevolg van de ontruiming, maar door andere omstandigheden, bv de huurder ligt op sterven), of;
  • de verhuurder bij de tenuivoerlegging van het vonnis misbruik van bevoegdheid maakt.

De beoordeling

Volgens de rechtbank is er sprake van misbruik van bevoegdheid aan de zijde van de verhuurder Havensteder. De rechtbank overweegt hierbij samengevat het volgende:

“In reactie op het standpunt van de huurder dat hij thans over een stabiel inkomen beschikt, hulpverlening heeft ingeschakeld en op 16 januari 2017 onder bewind is gesteld en derhalve aan zijn (achterstallige) betalingsverplichtingen zal kunnen voldoen, heeft verhuurder Havensteder het volgende aangevoerd. De huurder is stelselmatig tekortgeschoten in zijn betalingsverplichting. Hoewel partijen minimaal twee keer een betalingsregeling zijn overeengekomen tot betaling van de huurachterstand, is de huurder deze regelingen niet nagekomen. Havensteder zag zich in juli 2016 daarom genoodzaakt een deurwaarderskantoor in te schakelen en heeft de huurder op dat moment schriftelijk gewezen op schuldhulpverlening. De huurder heeft echter, ook nadat bij vonnis van 7 oktober 2016 de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning door de kantonrechter was toegewezen, de huurachterstand laten oplopen. Volgens Havensteder blijkt hieruit dat hij niet in staat of bereid is het verschuldigde bedrag tijdig en volledig te voldoen. Gelet op het vorenstaande stelt Havensteder dat zij gebruik mag maken van haar bevoegdheid om tot tenuitvoerlegging van het vonnis van 7 oktober 2016 over te gaan. De door de huurder aangevoerde omstandigheden maken het standpunt van Havensteder niet anders.

Hoewel bijzonder laat, heeft de huurder inmiddels de weg naar de hulpverlening gevonden en is hij op 16 januari 2017 onder bewind gesteld. Die bewindvoerder heeft in de korte tijdspanne tot aan de zitting nog niet veel meer kunnen doen dan, op basis van de beschikbare gegevens, aan te bieden de lopende huur tijdig te zullen betalen en een aflossing van € 50,00 per maand te gaan voldoen.

Ter zitting is gebleken dat Havensteder nagelaten heeft bij het Meldpunt Preventie Huisuitzetting (hierna: MPH) tijdig een melding te maken van de op(ge)lopen(de) betalingsachterstand. Gelet op het blijkbaar nog steeds geldende convenant had dat van haar wel verwacht mogen worden. Mogelijk zou de betalingsachterstand bij [eiser] niet zo hoog opgelopen zijn indien door een tijdige melding van Havensteder bij het MPH de hulpverlening (eerder) op gang was gekomen.

Het een bij het ander gevoegd is de voorzieningenrechter van oordeel dat sprake is van misbruik van bevoegdheid aan de kant van Havensteder bij executie van het vonnis van 7 oktober 2016. De voorzieningenrechter is daarom van oordeel dat de ontruiming van de woning gedurende een periode van drie maanden geen doorgang mag vinden. In deze periode dient de hulpverlening op gang te komen, kunnen de schulden van [eiser] door de bewindvoerder in kaart gebracht worden en kan worden bezien of er eventueel extra aflossingen aan Havensteder mogelijk zijn.

Vanwege de omvang van de achterstand, maar ook gelet op het aanbod dat al in de dagvaarding gedaan is, zullen aan de toewijzing van de vordering de voorwaarden worden verbonden dat [de huurder de komende drie maanden steeds tijdig de huur betaalt en dat hij met ingang van heden de komende drie maanden steeds € 50,- betaalt ter aflossing van de huurachterstand. Indien niet aan deze voorwaarden wordt voldaan, herleeft het recht van Havensteder om het vonnis van 7 oktober 2016 ten uitvoer te leggen.

Havensteder zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten  (€ 685) worden veroordeeld.

De beslissing

De voorzieningenrechter schorst de tenuitvoerlegging van het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 7 oktober 2016 voor zover het de veroordeling tot ontruiming betreft, voor de periode van drie maanden vanaf heden, onder de voorwaarde dat de huurder:

  • de komende drie maanden steeds tijdig de huur betaalt,
  • met ingang van heden de komende drie maanden steeds € 50,- betaalt ter aflossing van de huurachterstand,

veroordeelt Havensteder in de proceskosten, aan de zijde van de huurder tot op heden begroot op € 685,42,

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.”


Meer informatie

Rb Rotterdam 19 januari 2017 ECLI:NL:RBROT:2017:886
– Vergelijkbaar: Rb Rotterdam 20 augustus 2012, ECLI:NL:RBROT:2012:BX5563
Achtergrondinfo huurschulden

Bron: www.schuldinfo.nl 

Aedes: ‘Eindelijk ziet kabinet problemen betaalbaarheid’‘

‘Steeds meer mensen hebben de huurtoeslag keihard nodig. Eindelijk ziet het kabinet deze ontwikkeling ook onder ogen. Voor huurders is de toeslag een belangrijke steun in de rug. Die gaat in 2017 met een tientje per maand omhoog. Samen met de huurmatiging die woningcorporaties doorvoeren, zorgt de huurtoeslag ervoor dat mensen betaalbaarder kunnen wonen.’ Dat zegt Aedes-voorzitter Marc Calon in reactie op de Rijksbegroting voor 2017.

Beter begroten

Aedes dringt wel aan op een betere begroting van de huurtoeslag. Elk jaar weer schat de overheid het aantal ontvangers en het budget te laag in. De afgelopen jaren steeg het aantal huishoudens dat huurtoeslag kreeg met een kwart.

Om een tekort te kunnen opvangen, moet het kabinet geld op een andere begroting zoeken dan die voor Wonen. ‘Laat het ministerie van Financiën of Sociale Zaken de huurtoeslag voor haar rekening nemen. Net als de zorgtoeslag is de toeslag voor huurders afhankelijk van de economische situatie. Deze ministeries kunnen veel makkelijker met budgetten schuiven als dat nodig is’, aldus Calon.

‘Meer bouwen’

Verder blijft Aedes zich verzetten tegen de verhuurderheffing, de belasting op sociale huurwoningen. Uit de Rijksbegroting blijkt dat de heffing in 2017 oploopt tot 1,7 miljard euro. Calon: ‘Wat mij betreft staat deze belasting voor corporaties – en dus voor huurders – voor de laatste keer op de begroting. Corporaties kunnen dat geld veel beter gebruiken om de huurstijging verder te beperken en vele miljarden extra te lenen om meer nieuwe, energiezuinige woningen te bouwen. En dat is noodzaak; voor steeds meer huishoudens, voor alleenstaanden, ouderen, dak- en thuislozen en vluchtelingen met een verblijfsvergunning.’

Bron: Aedes